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未公開物件
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物件の「見えない部分」を調べます

 土地や建物には、各役所にさまざまな記録が保管されています。法務局には不動産の権利関係の記録、建物が建築された当時の許認可の記録、水道管や下水管の記録などです。 また、敷地に建物を建てる際の様々な法令上の制限や災害の履歴などの調査もおこないます。

水害の履歴の有無やハザードマップ上の危険度

  多くの自治体では、過去に水害があった個所について水害の履歴として記録を公開しています。また最近ではこれに代わって水害ハザードマップを公開している自治体も増えています。 水害では、河川が氾濫した場合を想定したハザードマップがあり、また排水能力以上の集中豪雨によって水害を被るケースを想定した内水ハザードマップがあります。


購入予定の物件で浸水が想定されている場合には、現地にて再度地勢などを確認し、浸水のリスクがある場合には場合によっては火災保険で水災担保を設定するなどして 万一に備えることも考えられます。

水道管、下水管、ガス管の埋設状況や管の太さ

  敷地に建物を建築する際には、敷地が接続する道路に水道管、下水管、ガス管等の本管が埋設されている必要があります。 もし埋設されていない場合には、離れた位置の本管から自費工事で敷地までの引き込み工事が必要となり、その距離によってはかなりの費用が生じてしまう場合があるため注意が必要です。


また本管の埋設があっても、口径が細くこの本管に接続できない場合もあるため、埋設管の有無だけでなく口径の確認も重要な要素となります。

登記上の権利関係

  土地や建物の所有者は誰なのか、それは売主と同一であるのかを確認します。父母の所有である物件を息子が勝手に売り出すケースなどトラブルの原因となります。 また物件を担保としている借入金額が売買代金よりも高額で有る場合には、売却代金では担保が外せない事となり問題が生じる場合があります。

道路は公道か私道か、私道ならその所有者は誰か

  道路が私道である場合には、私道の所有者が誰なのかが問題となります。自身も所有者の一人(共有者)となる場合であれば道路を使用する権利がありますが、 そうでない場合には、道路所有者に対して通行に関する承諾が必要となります。


また埋設管工事の為に道路を掘削する場合にも原則として道路所有者(共有者)全員の承諾を要します。 売買に先立って、道路の通行や掘削に関する道路所有者からの承諾を書面で取得しておくことは大切な事です。

敷地と道路の関係に問題がないか

  敷地に建物を建築する為には、建築基準法によって定められた道路に敷地が2m以上接道している必要があります。 一見道路に見えても建築基準法上道路として認められていない道路(通路)では接道しているとみなされない為、その敷地には建築は出来ません。


接道している道路の幅が狭い(4m未満または6m未満)場合には、敷地の一部を道路に提供するいわゆるセットバックが必要となったり、 道路幅が敷地に建築する建物の容積率や斜線制限に影響を及ぼす場合があるため、道路については、しっかりとした事前調査が必要となります。

建ぺい率や高さ制限などの法令の規制や制限

  敷地に建物を建築する際には、都市計画法や建築基準法に定められた各制限を全て守らなければなりません。そしてこれらの法令上の制限は行政区や地域ごとに異なります。 例えば道路一本隔てたエリアではこれら法令制限が全く異なる事があります。


低層の建築物を想定したエリア、中高層の建築物を想定したエリア、商業や工業用の建築物を想定したエリアなどによって、建物の用途であったり、 建ぺい率や容積率といった建物のボリュームに関する制限0、斜線制限や高さ制限、耐火建築物などの建物の形態などを制限する様々な複数の制限が同時にかかってきます。

計画道路の予定や立ち退きの可能性

  敷地に計画道路の予定線がかかっている場合があります。計画道路が実施されると、補償の費用の受け取りと引き換えに立ち退きをすることとなります。 また計画道路以外にも土地区画整理事業が実施された場合も同様です。


ただしこれらはエリアの指定が突然される事はなく、都市計画図にこれらの計画があるという事が記載されていますので、 不動産の購入の際には、このような計画の有無を予め知っておく必要があります。

マンションの管理規約や管理組合の決算の状況

  最近はペットの飼育を認めるマンションが多くなっています。物件の現地見学の際に、ペットを抱きかかえた住人を見かける事がありますが、 そのような場合でも必ずしも管理規約上でペットの飼育が許可されているとは限りません。まず管理規約を確認してペットの飼育が認められているかどうかを、 更にペットのサイズや種類の規定の有無も含め、しっかりと確認をした上で判断する必要があります。


また、多くのマンションでは10~15年に一度、大規模修繕(外壁に足場を掛けて建物全体を工事対象とする修繕)をおこなう為に、 毎月各住戸ごとに修繕積立金の徴収がなされていますが、大規模修繕が必要な時期にもかかわらず全体の積立金の額が不足しているマンションがあります。


このような場合、不足する工事費用を補うために修繕積立金の値上げがおこなわれる事があり、 マンションの購入者にとっては不測の負担を請求されることがあります。このようにマンションの決算の状況が良好とは言えない物件も中にはあることを知っておく必要があります。