- 不動産用語集
不動産用語集
- 買取業者
- 買取り業者とは、競売・その他の方法で安い中古物件を買い取り、リフォーム等をして販売する事業を専門に行う「不動産のリサイクル業者」です。不動産の買取業者を「買取屋」と呼ぶこともあります。また、買取業を「不動産再生販売事業」と呼ぶ買取業者もあります。
- 片手
- 片手とは、不動産売買における媒介報酬（成約報酬・仲介手数料）を売主側・買主側の片方から受領するケースを表す用語です。片方から手数料を受領する・・という略です。不動産売買の媒介報酬は、依頼者の一方につきそれぞれ売買代金に対して、宅地建物取引業法で規定した範囲内の報酬を受けることができます。※規定の報酬額を超えて受領することは法令違反となります。
- 開発あがり
- 開発あがり（かいはつあがり）とは、宅地の開発が完了した状態を指す言葉です。宅地開発には、土地取得、造成の手続き、国土法の届出、都市計画法に基づく開発行為の申請、協議、竣工検査等を要します。そのすべてが完了した完成宅地が、「開発あがり」の物件です。
- 開発逃れ
- 開発逃れとは、主に土地分譲・建売住宅等における全体計画（規模・総面積）が、都市計画法等で定める開発許可を必要とする基準を超えているのに、許可不要となる開発規模に抑えて分譲することを繰り返す等の方法で、開発許可から逃れることです。同一の土地所有者が開発許可を逃れるために開発規模を抑える方法は脱法的であり、また、開発許可を逃れることができないケースもあります。
- 官民査定
- 官民査定（かんみんさてい）とは、国や都道府県、市町村、各省庁、その他公共団体が所有・管理する不動産と、民間が所有する不動産との境界査定のことです。具体的には国道・県道・市道などの公道や公共施設と、それらと隣接する民間の土地との境界を確認する作業です。民間と民間の境界査定より時間、コストがかかり、また相当の時間がかかります。対象となる公有地の管理者により違いもありますが、2ヶ月～3ヶ月程度の期間は必要です。官民査定の完了を不動産売買契約の引渡し条件とする場合、引渡しまでの期間は長めにとっておく必要があります。
- 買付証明書
- 購入を希望する方が、売主または仲介者にあてて、不動産を購入する意思がある旨を表明する書面です。この書面は購入を希望する方の一方的な購入の意思表示であり、売買契約ではありません。また、この書面は自由にこれを撤回できます。「購入申込書」ともいいます。
- 開発道路
- 都市計画法に規定された開発許可によって造成された開発区域内の道路のことを俗に開発道路と呼んでおり、開発行為の完了後、道路は市区町村の管理（公道）となる場合と私道となる場合があります。
- 開発行為
- 建築物の建築または特定工作物の建設の目的で土地の区画を変更や、造成工事を行なう等することです。一定規模以上の開発行為は都道府県知事の許可が必要となります。
- 外壁後退距離
- 建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から、敷地境界線や道路境界線まで、一定の距離を保たなければならない規制です。住環境をより良くするために、都市計画により、1.5ｍまたは1.0ｍの限度が定められている場合があります。
- 管理形態
- マンション等、区分所有建物の管理方式のことです。管理員の勤務形態によって区分されます。
- 瑕疵担保責任
- 目的物に通常の注意では発見できない欠陥がある場合に、売り主などが負うべき賠償責任。
- 換地・仮換地
- 土地区画整理事業において、整理前の土地に代わって整理後に交付される宅地のことを換地といいます。計画通りに工事が完了した後に、関係権利者に対して土地を割り当てることを「換地処分」、換地処分の前に、工事の都合で換地の位置や範囲を仮に指定することを「仮換地」といいます。事業の前後で土地の評価に不均衡がある場合の清算金もあるので、ご注意を。
- 管理会社
- マンションの管理組合から、マンションの管理を委託された管理専門の会社のことです。
- 管理組合・管理規約
- 管理組合の構成員はマンションの区分所有者（各部屋の持ち主）全員。（区分所有者は、組合員であることを強制され、脱会することは認められない。また、賃貸居住者は管理組合員ではありません）この管理組合が取り決めた敷地および共用部分の取扱についてのルールのことを管理規約といいます。 管理規約を制定したり、改定したり、廃止したりするには区分所有者及び議決権のそれぞれ4分の3以上の多数議決が必要となります。
- 管理費
- マンション等の共用部分（エントランス・廊下等）についての維持管理に必要な費用として、管理組合において各戸に月額が定められており、各所有者は所有する専有部分に応じた金額を管理組合に対して支払います。
- 河川法
- 河川について、災害の発生が防止され、河川が適正に利用され、流水の正常な機能が維持される等により公共の安全や福祉を増進することを目的とした法令であり、河川区域内、河川保全区域内で土地の形状変更、工作物の新築及び改築をする場合には河川管理者の許可を受けなければなりません。
- 海岸法
- 津波、高潮、波浪その他海水又は地盤の変動による被害から海岸を防護するとともに、海岸環境の整備と保全及び公衆の海岸の適正な利用を図る等、国土の保全に資することを目的とした法律です。海岸管理者以外の者が海岸保全区域内において、海岸保全施設以外の施設又は工作物等を設けて当該海岸保全区域を占用しようとするときは、海岸管理者の許可が必要となります。
- 観光地区
- 温泉等の観光資源のある地区で、景観の保護と、観光商業の育成を目的とする地域です。
- 改築
- 建造物の全部または一部を新しく造りなおすことをいいます。建築基準法では、建物の全部または一部を取り壊した後に、引き続き、これと位置・用途・構造・階数・規模が著しく異ならない建物を建てること。元の建物と著しく異なるときは新築または増築となります。
- 瓦葺
- 粘土やセメントなどの瓦を使用した屋根の葺き方をいいます。なお、葺くとは、屋根をおおうという意味のことです。
- カラーベスト・コロニアル葺
- あるメーカーのスレート材屋根のシリーズ名と商品名です。⇒「コロニアル葺き」
- 完成済み
- 新築物件で、建築工事及び完了検査が終了し、検査済証が発行されている状況のことです。
- 囲い込み
- 不動産仲介会社が売却物件情報を隠蔽して売主・買主双方から手数料を両手取りするために、売主側の不動産仲介会社がウソをついて自社顧客への売却を優先させ売主の利益を阻害行為のことです。
- 客付け（業者）
- 客付業者とは、不動産売買または賃貸の取引において、買主または借主側の媒介業者を指す言葉です。実際は媒介を締結しているか否かではなく、売主（貸主）側の業者と買主（借主）側の業者の立場を明確に分けるための用語です。物件にお客さんを付けた業者・・と覚えましょう。（ちなみに当社は完璧に客付け業者です。）
- キャピタルゲイン
- キャピタルゲイン（capital gain）とは、投資や資産運用で得られる利益のひとつで、資産の価格上昇による利益のことを言います。不動産投資の場合は、投資物件を売却した際に発生する譲渡益が該当します。逆に、資産の価値が下がり損をすることはキャピタル・ロスと言います。
- 共担（共同担保の略）
- 共同担保（きょうどうたんぽ）とは、同一債権の担保として複数の不動産に設定されている担保物権のことです。たとえば住宅ローン融資の場合、債権者となる金融機関は、「土地・建物・私道持分」を共同担保として抵当権を設定します。
- 既存不適格
- 既存不適格物件とは、建築した当時は建築基準法などの法令に適合していたが、その後の法改正や条例改正等によって、現在の法令・条例では違法状態の建物（物件）です。建築当時は合法だったので、そのまま使用する分には是正命令等の対象外ですが、一定規模以上の増築や改築・大規模修繕・建替え等をする場合には、現行の法令に基づいた建物にしなければなりません。極端な例では、再建築ができない例もあります。
- 基礎立ち上がり部
- 建築物の基礎部分のうち、垂直に立ち上がっている部分をいいます。
- 基礎パッキン工法
- 基礎のコンクリート立ち上がり部分と土台の間に、厚さ２cm前後の樹脂製のパッキンを挟み換気スペースをとる工法です。古くから採用されてきた床下換気口より換気効率が良く、コンクリート立ち上がり部にも穴を開ける必要がなく基礎の強度も保たれます。最近ではこの工法を採用した建物が増えています。
- 既存住宅保証制度
- 財団法人住宅保証機構による、中古住宅の売買の際に利用できる保証制度であり、最長5年間の保証が受けられますが、一定の条件のもとで同機構による現場検査を受け合格した建物が保証の対象として登録することが出来るので、全て物件に適用できるものではありません。
- 急傾斜崩壊危険区域
- がけの斜面角度３０度以上、かつ高さが５メートル以上のがけ地のうち、崩壊のおそれがあるとして、法律により都道府県知事が指定した区域です。
- 協定敷地（部分）
- 前面道路の幅が狭かったり敷地延長が連なっていたりして、自分の敷地だけでは車の出入りが難しい場合などに、お互いに敷地の一部の使用を許諾する協定（通常は協定書を締結します。）を結ぶことがあります。法的に形式が決まっているわけではないので、具体的な内容は売主に確認することとなります。協約敷地（部分）などともいいます。
尚、用語は似ていますが「建築協定」とは違います。
- 旧市街地改造法
- 防災建築街区における防災建築物及びその敷地の整備について必要な事項を規定する法律です。
- 急傾斜地法
- 急傾斜地とは、傾斜度が３０度以上である土地とされています。急傾斜地崩壊危険区域では、がけ崩れにより相当数の居住者等に危害が生ずるおそれがある急傾斜地と、がけ崩れが助長・誘発されないようにするため、切土、盛土など一定の行為を制限する必要がある土地で、都道府県知事が指定した区域です。
- 基準地価
- 各都道府県が発表する、毎年7月1日時点での土地の価格です。国土利用計画法に基づいて、都道府県が定めた「基準地」（公示地価の標準地と重複する地点もあります）。を調査対象として評価し毎年9月初旬に公表されます。公示地価と公表時期が異なるため、公示地価を補完する形になり、参照時期によっては、公示地価よりも最近の動向を反映していることになります。
- 既存不適格（建物）
- 建築時には適法に建てられた建築物が、その後法令の改正や都市計画変更等また、敷地の一部第三者に売却したことによって現行法に対して適合しない不適格な部分が生じた建築物のことをいいます。
- 既存道路
- 建築基準法が定められる以前から道路として使われていたものをいいます。
- キッチン＝Ｋ
- 調理場（台所）のことです。
- 居室
- 居住などのために継続的に使用する部屋のことです。住宅では、リビング、ダイニング、キッチン、個室などが「居室」にあたり、トイレ、浴室、洗面室、玄関は居室にはなりません。建築基準法上は、居住・執務・作業など目的のために継続的に使用する室で、採光・通風などに関して一定の基準が定められています。
なお、建築基準法で定める要件を満たさないと「居室」と表示できないため、「納戸」「サービスルーム」などと表示されます。
- 近隣商業地域
- まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
- 居住中
- 中古物件で、現在の所有者（売主）等が住まわれている状況のことです。
- 期日指定
- 売主の事情もしくは新築の場合、建物の未完成（工事中）の状況により○月▲日又は●月◆旬などと期日の指定がある時はその日以降の引渡しとなります。
- グルニエ
- 屋根裏部屋を表すフランス語。建売住宅などの場合、収納スペースとして想定されているものが多く、その場合は「小屋裏収納」も同じ意味で用いられます。通風や採光をとることで子供部屋や書斎、アトリエとして利用できるものもあります。
- 現状有姿
- 現状有姿（げんじょうゆうし）とは、不動産取引において、物件を引き渡し時点の状況のまま引き渡すという意味です。たとえば居室の畳が使い古された状態のものであっても、畳の取替えや表替え等をすることなく、そのまま引き渡すという意味で使われます。そのような契約条件であることをふまえて、予め売買価格または賃料を低く設定しているケースもあります。
- 計画道路
- 都市計画法で定める道路計画で、計画的な街づくりをするために推進された「道路をつくる計画」のこと。計画道路で予定ラインは決定してるが、具体的な事業時期は決定されていない段階を「計画決定」、具体的に事業開始時期・予算・規模・形態が決定した段階を「事業決定」といいます。「事業決定」となると、その該当する計画道路内の土地を買収にかかります。
- 景観法
- 都市、農山漁村等における良好な景観の形成を促進するため、景観計画の策定等を総合的に講ずることで、良好な景観の整備及び保全、形成を目的とします。
- 建築確認
- 建築主は、建築物の建築等をする場合には、工事着手前に、建築計画が法規に適合していることの確認を建築主事または指定の民間確認検査機関から受けることが原則として必要です。この建築前の確認のことを「建築確認」と呼びます。一定規模以上の建築物を建築しようとする場合には、その計画が建築基準法等の基準に適合していることの確認を受けなければなりません。リフォームであっても構造や規模によっては建築確認申請が必要な場合があります。
確認を受けた証である「建築確認済証」の交付前に建築に着手することは認められていません。
- 建築確認済証
- 特定行政庁又は民間確認機関が建築計画について建築基準法（各規程）に適合すると確認された場合に交付される書類のことです。建築主は建築確認を受けて、確認済証の交付を受けなければ建築することができません。また、この「建築確認済証」交付前には、新築物件としての広告活動も原則として行なうことができません。
- 建築協定
- 建築基準法に基づくもので、建築基準法で定められた基準に上乗せする形で地域の特性等に基づく一定の制限を地域住民等が自ら設けることのできる制度です。そして、それをお互いが守っていくことによって、将来にわたって地域の住環境を保全し、魅力ある個性的なまちづくりを進めるための制度です。例として分割禁止等「敷地」に関する規準や、共同住宅の禁止等「用途」に関する基準等が考えられます。
- 建築主事
- 建築確認をおこなう権限を持つ地方公務員のことです。
- 建築条件付売地（土地）
- 土地売買契約を締結した上で、一定期間内（一般的に３ヶ月前後）に、売主若しくは売主の指定する建築業者と建築請負契約を結ぶことが条件となる売買契約のことです。
- 建築審査会
- この審査会は、建築物の許可に対する同意のほか、特定行政庁や建築主事等の処分等に不服がある場合に提起する審査請求に対する裁決や、知事の諮問事項の調査審議及び関係行政機関への建議を行なうことになっていて、都道府県知事の附属機関として設置されています。
- 建築基準法
- 建築活動を規定する最も基本的な法律で、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低基準を定めた法律のことです。同法に基づいた建築確認を受けることで、建築活動が可能になっている。
- 検査済証
- 工事完了時の完了検査において、その工事が建築基準法に適合しているかどうかを現地で検査等を行い、適合していることが確かめられた場合に交付されるものです。
- 建ぺい率
- 建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（建坪）の割合のことで、都市計画により定められます。建築面積 とは、建物を上から見たときの投影面積（各階の床面積で一番広いところの面積）のことです。例えば、建ぺい率が50％である場合に、敷地面積が100㎡であるとすると、建築面積は50㎡が上限となります。尚、敷地が一定の要件を満たしている場合には、建ぺい率が緩和される場合もあります。
- 決済
- 不動産売買契約に定めた内容で残代金の支払い（買主の義務です。）と物件の引渡し（売主の義務です。）を行うことです。この日までに各々売買契約で定めた義務を履行する（果たす）ために買主はお金の準備（ローンの申し込みからローンの契約等）をし、売主は引渡しの準備（引越、残置物の処分、リフォーム、建物解体等）を終えて決済にあたります。売主の残代金の受領と同時にせ、物件（鍵）の引渡しを行い、売買契約は全て完了します。またこの時に所有権移転等の登記手続を司法書士に委任するとともに、登記費用、不動産会社への仲介手数料（残金）、固定資産税等の清算金、火災保険料等の支払も行います。
- 建築条件付売地
- 売買対象は土地（敷地）のみですが、売主指定の建築会社で住宅の建築（建築請負契約を締結）することを条件に販売する売地のことです。
- 軽量鉄骨造
- 厚さが6ｍｍ以下の鋼材を柱、梁（はり）に使用した建物のことです。
- 原野
- 耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地のことです。
- 傾斜地
- 土地の一部または全部が傾斜している土地のことです。
- 現況渡し
- 現況が古家付きであっても、更地の場合で草木が茂った状況でも、そのままの状態で引き渡します。
- 公簿売買
- 公簿売買（こうぼばいばい）とは、土地の売買契約に関するルールの一つで、登記簿に記載された面積を基に契約する方法です。契約書には、「契約後に測量を行い、面積の差異が生じた場合でも売買代金の精算は行なわない」という条文を入れて、面積の増減に伴う代金清算の可能性を排除することが多いです。
- ごっとう（50-100）
- ごっとうとは、建ぺい率50％・容積率100％のことを指す略語です。不動産ブローカーのような人が頻繁に使っている言葉です。不動産仲介会社では40代より上の人が使う例が多いです。ちなみに建ぺい率40％・容積率80％のことを【よんぱち】といいます。
- 公租公課
- 公租公課（こうそこうか）とは、国や地方公共団体によって賦課される公の負担の総称です。一般的には租税を「公租」それ以外の公の金銭負担を「公課」といいます。不動産取得税や、固定資産税、都市計画税は代表的な公租です。
- 小屋裏収納
- 一戸建て住宅の屋根裏にできる空間を利用した収納スペースのこと。通常は収納式のハシゴを利用して上り下りします。
- 高度地区
- 市街地の環境を維持し、土地利用の増進を図るために、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区で、第一種、第二種、第三種等種別によって制限の内容が異なります。東京や横浜、川崎、千葉の第一種高度地区の場合、敷地の北側境界線から垂直に5ｍの高さを超えると斜線制限がかかります。これは建物の北側の高さを制限する目的で、定められています。
- 公法制限
- 公法制限とは、対象となる不動産に対して敷地・規模・構造・設備・用途等に制限を加えている法令をいいます。都市計画法・土地区画整理法・建築基準法等がこれにあたります。不動産の購入の際には、その敷地に係るこれら各種の法令の制限を確認することで、どのような形態や用途の建築物を建築できるかが把握できます。
- 公簿
- 公簿とは戸籍簿・住民票・不動産登記簿・商業登記簿などの公的に記録された帳票のことです。不動産取引において「公簿」と記載されている場合、不動産登記簿を示しており、公簿面積とは、不動産登記簿に記載された土地や建物の面積のことです。
- 交通
- 電車・バスの所要時間は運行ダイヤによって表示されますが、待ち時間や乗換え時間は表示されません。徒歩は1分当たり80ｍとして1分未満の場合には切り上げて表示しています。
- 購入申込書
- ⇒「買付証明書」
- コロニアル葺き
- 建材メーカーの商品名が一般的に使われるようになった。化粧石綿スレート葺きの一つで、｢カラーベスト葺き｣、｢カラーベストコロニアル葺き｣とも呼ばれます。なお、登記簿上は「スレート葺き」です。
- 古都保存法
- 歴史的、文化的資産と周辺の自然的環境を一体的に保存することを目的としており、首都圏では鎌倉市と逗子市が該当します。
- 港湾法
- 「港湾隣接地域」とは、港湾法に基づき、港湾区域及び港湾区域に隣接する地域の保全を目的として、港湾区域（水域）に隣接した陸域で港湾管理者が指定した地域をいいます。港湾隣接地域においては、護岸等の施設を保護する目的で、一定の載荷重を有する構築物を建設する場合には、事前に港湾管理者（知事）の許可が必要です。
- 公有地拡大推進法
- 道路や公園といった公共施設整備のため必要な土地を、地方公共団体等が取得しやすくする（先に買い取ることができる）ための法律です。略して公拡法といいます。
- 航空法
- 航空機の航行の安全及び航空機の航行に起因する障害の防止を図ることを目的とした法律であり、空港から一定の範囲では建築物の高さが制限されます。（自衛隊法において準用する場合を含みます。）
- 国土利用計画法
- 土地の投機的取引や地価の高騰を抑制し、適正かつ合理的な土地利用を目的とした法律で、一定規模以上の土地取引に関しては届出が必要となります。略して国土法といいます。
- 高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律
- バリアフリー化の推進のため移動等円滑化経路協定が結ばれることがあり、効力は後でその土地の所有者となった人にも及びます。
- 小売店舗地区
- 首都圏には存在しません
- 厚生地区
- 医療機関や社会福祉施設の周辺で、厚生施設の環境を守り、ふさわしくない業種の進出を規制する地域です。
- 娯楽、レクリエーション地区
- 娯楽施設やレクリエーション施設、スポーツ施設の集積を促進するなど、環境の保全を目的とします。
- 高度利用地区
- 建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区です。小さい建築物の建築を抑制し、土地を高度に利用する事が目的です。
- コンバージョン
- 建物の用途変更のことです。同じ用途のまま改良するリフォームやリノベーションとは違い、たとえばテナントの入らないオフィスビルをマンションに、駐車場・倉庫を店舗等に変えることで、空室を解消したり収益を向上させたりして物件の新たな価値を創出します。
- 公示価格
- 国土交通省が発表する、毎年1月1日時点での土地の価格です。国土交通省が全国に定めた地点（標準地といいます）を対象に、毎年3月下旬～4月初旬に１㎡あたりの価格を発表します。土地の取引価格の1つの指標や取引の目安となっています。
- 公簿（登記）面積（土地）
- 登記簿に記載されている面積です。その土地が複数に分筆された土地であればその合計面積です。
- 公簿（登記）面積（マンション）
- ⇒「内法面積」
- 公衆用道路
- 道路法による道路であるかは問わず一般交通の用に供する道路のことです。
- 工業地域
- どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
- 工業専用地域
- 工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
- 公道
- 公共一般に広く供されている道路で、都道府県や市区町村が指定、管理等をしている道路のことです。
- 公営水道
- 記載のない場合は、井戸等の利用となります。
- 公共下水
- 記載のない場合、汚水雑排水は浄化槽処理となります。
